Guia prático para investimentos em fundos imobiliários

Entendendo o mercado imobiliário e os ciclos desse mercado

O mercado imobiliário é o ambiente de negócios que abrangem os bens imóveis como casas, condomínios, edifícios, terrenos e imóveis do ramo rural como fazendas, sítios e etc., não se restringindo apenas a compra e venda, mas também da locação, administração entre outros.  O mercado imobiliário em todo o mundo atrai diversos interessados, seja pela necessidade de moradia ou como fonte de renda. O mercado imobiliário tem papel fundamental na economia de um país, pois fomenta o crescimento econômico, seja gerando empregos, atraindo capital para o país e estimulando o crescimento urbano e comercial, além de fornecer moradias para as famílias do país.

Um exemplo de como o mercado imobiliário pode impactar a economia de um país foi a crise do subprime em 2008, onde pelo aumento da demanda de hipotecas (financiamentos comuns nos EUA onde o imóvel é dado como garantia) fez com que as instituições começaram a liberar crédito mais arriscados para pessoas com pouca estabilidade financeira e credibilidade, e o resultado disso foi que essas instituições financeiras começaram a sofrer com a inadimplência e o mercado imobiliário foi inundado com imóveis desvalorizados e a estrutura entrou em colapso resultando em uma das maiores catástrofes econômicas globais dos últimos anos.

Porém o mercado imobiliário também é muito suscetível a situação econômica do país, sendo afetado tanto em momentos em que a economia está aquecida quanto em momentos em que a economia fica estagnada. Quando o governo toma medidas expansionistas (medidas que visam aquecer a economia) o mercado imobiliário é positivamente impactado, pois normalmente essas medidas facilitam os créditos imobiliários e esses créditos ficam mais baratos, o que faz com que as pessoas entrem no mercado imobiliário gerando o crescimento no mercado. Ao contrário, quando o governo toma medidas contracionistas (medidas que visam desaquecer a economia) o mercado imobiliário é negativamente afetado, pois essas medidas geralmente são acompanhadas de aumento nas taxas de juros, o que faz com que os créditos imobiliários fiquem mais caros, afastando as pessoas do mercado e consequentemente causando sua retração.

É unanimidade entre os especialistas que esse é um mercado cíclico com algumas fases bem definidas, e que quando entendemos cada uma dessas fases o investimento imobiliário se torna muito rentável. Esses ciclos ocorrem pelo desequilíbrio entre a oferta e a demanda do mercado, afetando os preços dos imóveis, consequentemente afetando as empresas do setor, o que afeta os empregos gerados por esse mercado e impactando a economia.

A primeira fase é a da recuperação que ocorre após uma fase de baixa no mercado, poucos imóveis novos são entregues, e com isso a vacância gerada pela última fase de baixa começa a reduzir, gradualmente os preços começam a se elevar, o que serve de estímulo para que novos imóveis sejam construídos. Porém ainda existe um sentimento negativo residual devido a última fase de baixa do mercado.

A segunda fase é a da expansão, onde a vacância é baixa e os preços estão em alta, o que atrai investidores e construtores para o setor procurando lucro. Nesse ponto vários imóveis começam a serem construídos devido a demanda do mercado.

A terceira fase é a do excesso de ofertas, onde os preços dos imóveis começam a se estabilizar, os imóveis que foram construídos na fase de expansão começam a ser disponibilizados no mercado o que faz com que a oferta sobreponha a demanda e com isso a vacância aumenta. Nessa fase os lançamentos imobiliários reduzem drasticamente.

A quarta fase é a da recessão, que é uma fase de baixa com bastante desconfiança e pessimismo, o excesso de ofertas reduz drasticamente o preço de vendas e locação, porém com a redução da entrega de novos imóveis a vacância começa a reduzir lentamente. E após essa fase o ciclo reinicia novamente entrando na fase de recuperação.

Entender e saber identificar os ciclos do mercado imobiliário é importantíssimo para o investidor que pretende se expor a esse mercado, visto que ele pode se preparar para tomar as melhores decisões de investimento. Outro ponto importante é que você pode se preparar para aproveitar as oportunidades que existem em cada uma das fases do ciclo imobiliário, reduzindo as percas e aumentando os ganhos.

Entendendo os fundos imobiliários

Não é novidade que o brasileiro tem preferência pelo mercado imobiliário, a maioria dos brasileiros ou quase em sua totalidade possui o sonho da casa própria. Existem também muitas pessoas físicas que usam os imóveis como gerador de renda passiva através de alugueis, muitas vezes por receio de outras maneiras de investimento. Nesse contexto, os fundos imobiliários tem ganhado cada vez mais relevância no mercado de capitais no Brasil, pois unem investimentos em imóveis, renda mensal e necessidade de pouco capital inicial.

Os fundos imobiliários ou também (conhecidos como FII’s) são uma modalidade de investimento onde um fundo investe no mercado imobiliário e distribui entre os cotistas (investidores) a porcentagem de lucro referente a sua participação no fundo.  Por exemplo, se você possui 2% das cotas do fundo você receberá 2% dos lucros distribuídos (rendimentos). Os fundos imobiliários são obrigados por lei a distribuir pelo menos 95% de seus lucros semestralmente, porém a grande maioria distribui de forma mensal os rendimentos, o que aumenta a atratividade dessa modalidade de investimento.

Outro ponto positivo dos fundos imobiliários é que os rendimentos são isentos de imposto de renda para pessoa física desde que cumpram os seguintes requisitos:

• O fundo precisa ter, no mínimo, 100 cotistas
• As cotas devem ser negociadas exclusivamente na bolsa de valores ou em mercado de balcão organizado;
• Não ser ligado a um investidor que detenha mais de 30% das cotas do fundo (parente de segundo grau, por exemplo).
• O investidor não pode ter mais de 10% das cotas do fundo.

Em quase todos os casos esses requisitos serão cumpridos por pessoas físicas. Porém é importante destacar que existe o imposto de renda sobre ganho de capital, onde ao vender alguma cota de fundo imobiliário com lucro a alíquota de IR é de 20% sobre o lucro.

Os fundos imobiliários são negociados no mercado secundário (Bolsa de Valores), e você pode facilmente comprar cotas através de uma corretora de valores. O código dos FII’s é formado por quatro letras maiúsculas seguidas do número 11, como por exemplo KNRII11, XPML11 ou HGLG11. Na maioria dos casos as transações de compra e venda geralmente são rapidamente executadas pelo fato de que a maioria dos fundos imobiliários possuírem boa liquidez (quantidade de ordens de compra e venda) principalmente para pessoas físicas, onde a quantidade de compra e venda são relativamente menores.

Comparando o investimento direto em imóveis com os fundos imobiliários

Os fundos imobiliários e o investimento direto em imóveis têm algumas semelhanças, mas cada um possui suas particularidades, devido ao fato de que ambos estão expostos ao mercado imobiliário podemos comparar algumas dessas características.

A primeira diferença entre eles é que no investimento direto em imóveis os ativos pertencem ao proprietário e ele possui pleno controle dos imóveis. Já nos fundos imobiliários os imóveis pertencem ao fundo e você como cotista tem direito ao recebimento dos rendimentos gerados por aqueles imóveis, porém você não tem a autonomia de comprar, vender ou fazer modificações nos imóveis que é restrito apenas ao gestor do fundo.

Outro ponto importante de destacar é a liquidez, ou seja, a facilidade em vender os seus ativos. No investimento direto em imóveis você tem baixa liquidez, portanto se precisar vender seu imóvel você vai levar algum tempo para vender ou se precisar do dinheiro de forma urgente o preço do seu imóvel será impactado. Já nos fundos imobiliários a maioria dos fundos possui uma boa liquidez, no momento em que precisar vender algumas de suas cotas basta apenas que você abra o home broker da sua corretora e aplique uma ordem de venda, com o dinheiro sendo creditado em sua conta no prazo de até dois dias úteis. Vale ressaltar que dependendo do ciclo de mercado no momento da venda de suas cotas seu preço pode ser impactado como no investimento direto em imóveis. Outro ponto importante quanto a liquidez é que nos fundos imobiliários existe a possibilidade de vender apenas uma parte de seu patrimônio investido, enquanto que no investimento direto em imóveis não é possível vender apenas uma parte de um imóvel.

A diversificação é uma característica que difere entre essas modalidades de investimento, no investimento direto em imóveis a diversificação é consideravelmente difícil devido ao fato da necessidade de muito capital na compra de vários imóveis, o que torna quase que impossível a diversificação para pequenos investidores que na maioria das vezes possuem apenas um imóvel. Já nos fundos imobiliários a diversificação é muito mais simples, pois a maioria dos fundos imobiliários possuem portifólio com vários imóveis, tendo imóveis muito bem localizados e na maioria dos casos inacessíveis para pessoas físicas. Os inquilinos são outro ponto de diversificação, pois os FII’s normalmente possuem diversos inquilinos, sendo esses inquilinos geralmente empresas consolidadas o que diminui o risco de inadimplência.

E por fim o principal ponto de atratividade dos fundos imobiliários quando comparado com o investimento direto em imóveis é que os rendimentos distribuídos por fundos imobiliários são isentos de imposto de renda (IR), enquanto que a alíquota de IR nos recebimentos de alugueis proveniente do investimento direto em imóveis pode variar de 0% a 27,5% dependendo da quantia recebida mensalmente.

Como as taxas de juros impactam os fundos imobiliários

Como já vimos anteriormente a política econômica impactam o mercado imobiliário como um todo, e como os fundos imobiliários estão expostos a esse mercado também são afetados.

A taxa básica de juros (SELIC) possui correlação negativa com os fundos imobiliários, ou seja, quando a SELIC está em ciclo de alta, as cotações dos fundos imobiliários tendem a cair, porém o inverso também é verdadeiro, quando a SELIC está em ciclo de baixa os fundos imobiliários tendem a se valorizar. Entender essa relação é essencial para investidores, visto que ao entender essas dinâmicas o investidor consegue tomar decisões melhores tanto para rentabilizar melhor seu patrimônio quanto para proteger sua carteira de investimentos em ciclos de alta da SELIC.

Os fundos imobiliários assim como maioria dos investimentos de renda variável sofrem com os ciclos de alta da SELIC, pois os investimentos de renda fixa ficam mais atrativos, e geralmente esses investimentos são considerados os mais seguros do mercado. Um exemplo é o tesouro SELIC que é um investimento de renda fixa considerado o mais seguro que existe, pois é garantido pelo tesouro nacional e atrelado a SELIC, em outras palavras quando a SELIC sobe a rentabilidade desse título aumenta. Essa dinâmica faz com que os investidores vendam seus investimentos em renda variável procurando segurança com uma ótima rentabilidade, isso faz com que os ativos de renda Variável se desvalorizem. Porém essa queda no mercado possibilita os investidores conscientes terem acesso a bons fundos a preços mais atrativos, aumentando o dividend yield (que é a porcentagem de retorno ao investidor por meio dos pagamentos de dividendos) e sua margem de segurança para esses ativos.

Já nos ciclos de baixa da SELIC os fundos imobiliários tendem a se valorizar, pelo fato da rentabilidade dos ativos de renda fixa diminuir e os investidores procurarem oportunidades melhores de rentabilidade na renda variável. Nesse momento os investidores que nos ciclos de alta da SELIC estavam adquirindo as cotas dos fundos imobiliários a preços atrativos conseguem ver seu patrimônio rentabilizar de forma excepcional devido à alta margem de segurança. Já os investidores que migram para os fundos imobiliários no ciclo de baixa da SELIC normalmente compram os mesmos ativos com preços mais altos, consequentemente com um dividend yield mais baixo e com a margem de segurança menor, quando não compram a preços estratosféricos, o que impacta significativamente a rentabilidade de suas carteiras de investimentos.

Um ponto importante a se destacar é que mesmo que em ciclos de alta nas taxas de juros os fundos imobiliários continuam a distribuir os rendimentos mensalmente, ou seja mesmo que suas cotas desvalorizem a sua renda mensal não será impactada, com exceção de alguns casos ou outros no mercado. Isso significa que mesmo que suas cotas não valorizem ou até desvalorizem, os fundos imobiliários de sua carteira continuam rentabilizando o seu patrimônio através dos proventos distribuídos e isso no longo prazo faz muita diferença somado com a valorização dos ativos.

O que são fundos imobiliários de Tijolo

Os fundos imobiliários de tijolo é a porção dos FII’s que investem em imóveis físicos, os FII’s dessa categoria obtém lucro com o aluguel de imóveis ou em alguns casos com o desenvolvimento (basicamente envolvem se na construção de imóveis para posteriormente a venda).

Os fundos de tijolo investem em imóveis de diversos segmentos diferentes como:

• Edifícios residenciais
• Lajes corporativas
• Shoppings
• Galpões Logísticos
• Hospitais
• Hotéis
• Agências bancárias, entre outros.

Os fundos de tijolo é a parte mais relevante entre os fundos imobiliários, e também os mais fáceis de serem compreendidos e avaliados, pelo fato de que a maioria de nós mesmo que intuitivamente sabe avaliar um imóvel físico, ainda que não seja de maneira profissional.

Classificação de fundos de Tijolo

Os fundos imobiliários podem ser classificados conforme o número de ativos em seu portifólio. Fundos que possuem apenas um ativo (imóvel) são chamados de mono-ativo, já os fundos que possuem mais de um ativo são chamados de multi-ativos. Os fundos mono-ativo são menos diversificados por possuírem apenas um imóvel, e caso haja algum problema nesse ativo toda a renda do fundo pode ser impactada. Já em fundos multi-ativos a diversificação é maior por possuírem mais imóveis e caso haja um problema em um imóvel o impacto na renda será apenas parcialmente e não em sua totalidade.

Outro tipo de classificação dos fundos imobiliários é segundo ao número de inquilinos, os fundos que possuem apenas um inquilino é chamado mono-inquilino e os fundos que possuem mais de um inquilino são chamados multi-inquilinos, a mesma regra de diversificação se aplica nesse caso, os fundos multi-inquilinos são mais diversificados, e caso haja algum problema com um inquilino a renda do fundo não será totalmente impactada.

Quanto ao tipo de gestão os fundos imobiliários apresentam duas classificações distintas, a gestão passiva e gestão ativa. Na gestão passiva o fundo especifica quais os imóveis que compõem o fundo no seu regulamento e o gestor não têm a liberdade de negociar os imóveis sem antes haver a aprovação na assembleia de cotistas.

Já na gestão ativa o gestor tem a liberdade de realizar tanto aquisições quanto vendas quando achar que é uma oportunidade para o fundo, sem a necessidade de aprovação na assembleia dos cotistas. O gestor nesse caso tem a possibilidade de aproveitar melhor as oportunidades que aparecem no mercado, porém torna-se necessário que em fundos de gestão ativa o gestor tenha maior experiência no mercado imobiliário.

Outro ponto importante são os contratos, podendo ser contratos típicos e atípicos. Os contratos típicos possuem uma validade média de 5 anos, em caso de rescisão a multa é simplificada, há a possibilidade de revisional geralmente após ao 3° ano de contrato e os reajustes de contratos anuais possuem algum indexador como o IPCA ou IGPM na maioria dos casos.

Os contratos atípicos geralmente apresentam duração de 10 anos ou mais, normalmente não há revisionais no contrato, na maioria dos casos a multa por rescisão de contrato é o valor total do tempo restante do contrato de locação e os reajustes possuem algum indexador como IPCA ou IGPM. Os contratos atípicos geralmente estão presentes em fundos de galpões logísticos e em fundos de hospitais, devido à dificuldade na troca de inquilinos pelo ‘build to suit’ (onde nesses fundos os imóveis devem ser adaptados para a necessidade de cada inquilino).

Os principais segmentos dos fundos de tijolo

O primeiro segmento dos FII’s de tijolo são os de edifícios residenciais, esse segmento obtém lucro com a locação e também com a compra e venda de imóveis. Esse segmento pode possuir alta rotatividade, assim como maior risco de inadimplência, visto que seus locatários são basicamente pessoas físicas.

O segmento de lajes corporativas é menos propenso a inadimplência, porque os locatários são empresas e não pessoas físicas. Os imóveis são basicamente escritórios onde as empresas desenvolvem suas operações, esses imóveis na maioria das vezes são mais versáteis visto que não precisam de muitas modificações para novos inquilinos. Os imóveis desse segmento precisam apresentar fácil acesso, boa localização e os imóveis estarem em boa qualidade.

Os fundos de shoppings oferecem boa diversificação, pois em um shopping existem diversas lojas de segmentos diferentes e são essas lojas que pagam a locação. Esse segmento apresenta rotatividade de inquilinos consideráveis, portanto podem sofrer com a vacância.

Os fundos de Galpões logísticos é o segmento que apresenta os imóveis menos versáteis e que precisam de mais trabalho e investimento na troca de inquilinos. Os locatários desse segmento são empresas que necessitam de grande espaço para o estoque utilizado em suas operações, esses galpões devem ser personalizados para a demanda do inquilino, o que dificulta a troca de locatários, porém nesse segmento os contratos são geralmente atípicos.

O segmento de hospitais normalmente é muito previsível e os ativos por serem hospitais possuem apenas um inquilino com um imóvel totalmente adaptável ao inquilino, a gestão normalmente é passiva e como só possui apenas um inquilino o gestor tem apenas que analisar o desempenho do imóvel. Assim como os fundos de galpões logísticos os contratos no segmento de hospitais também são atípicos.

Os fundos do segmento de hotéis podem optar por adquirir hotéis e flats inteiros para a locação ou adquirir apenas parte de participação em ativos. Esses fundos apresentam alta rotatividade pois são locações de curto prazo, também apresentam ciclicidade pois existem épocas do ano em que o turismo se aquece e em outros fica estagnado.

Antes de realizar qualquer investimento em um fundo imobiliário é importante que o investidor conheça o segmento que o fundo está inserido e quais as vantagens e desvantagens do segmento, para que a analise seja mais exata possível.

Como analisar fundos de tijolo

No momento da análise de um fundo imobiliário deve ser levado em conta critérios qualitativos e quantitativos do fundo em que se deseja investir. Os critérios qualitativos são critérios referentes a qualidade do fundo e do portifólio (Esses critérios são subjetivos e podem variar de investidor para investidor). Já os critérios quantitativos são indicadores matemáticos que norteiam a nossa decisão de investimento, esses critérios por serem matemáticos são menos subjetivos.

Critérios Qualitativos

Análise do gestor

O primeiro critério qualitativo que levamos em consideração é a gestão do fundo. Quando investimos em um fundo estamos consequentemente delegando a administração de nosso capital ao gestor. O gestor vai definir onde o recurso do fundo será aplicado, e para ter a certeza que o gestor é capaz de tomar as melhores decisões existem pontos principais a serem observados.

O primeiro é o track record (histórico) do gestor do fundo, devemos observar se o gestor tem alguma experiência no mercado imobiliário, se existem outros fundos sobre a administração do gestor.

O segundo ponto a ser analisado é a forma que o gestor disponibiliza os dados, se existem transparência nos dados, e se o gestor consegue transmitir os resultados de forma simples e de maneira compreensível. Visto que esses dados são necessários para entender a situação do fundo e saber se o investimento continua fazendo sentido em seu portifólio de investimentos.

Entender o tipo de gestão do fundo (passiva ou ativa) escolhido também é fundamental, pois cada tipo de gestão tem impactos de maneira diferente no fundo e em seus resultados. Entender se faz sentido aquele tipo gestão para o segmento em que o fundo está inserido é fundamental. Um exemplo são os fundos que são mono-ativo e mono-inquilino, não faz sentido que seja gestão ativa nesses casos, pois a renda do fundo advém apenas de um inquilino e um imóvel, fazendo necessário apenas manter o imóvel em bom estado, monitorar o inquilino e negociar os contratos de locação, consequentemente o fundo deve ser de gestão passiva.

É importante destacar que sempre devemos possuir fundos com gestores diversos, para que se aconteça algum problema com alguma gestora os seus fundos sejam impactados em menor intensidade, visto que os fundos são administrados por gestoras diferentes.

Análise de portifólio

O portifólio em qualquer tipo de investimento deve ser analisado cuidadosamente, o que não é diferente em investimentos imobiliários, visto que a renda proveniente dos fundos vem diretamente da receita dos imóveis que formam o portifólio.

Quando analisamos o portifólio de um fundo é necessário que seja diversificado, pois como já falamos anteriormente, a diversificação diminui os riscos do portifólio. Além disso a diversificação diminui a volatilidade da renda, pois caso aconteça algum problema com um imóvel o impacto na renda do fundo será em menor intensidade.

É imprescindível que os imóveis do fundo apresentem boa qualidade e que o gestor dedique a devida atenção em manter a qualidade dos imóveis do fundo, pois caso haja a quebra de algum contrato de locação, com os imóveis em bom estado é menos provável que esses ativos permaneçam vagos por muito tempo.

Quem já possui experiência no mercado imobiliário já ouviu que os pontos mais importantes para imóveis são “localização, localização, localização”, o principal ponto é que imóveis bem localizados além de serem menos propensos a vacância, normalmente apresentam retornos maiores, pois um imóvel com ótima localização permite que os preços de locação ou até mesmo de venda sejam superiores a imóveis com localizações medianas.

A versatilidade dos imóveis é algo que deve ser levado em consideração quando avaliamos o portifólio dos fundos imobiliários, pois se os imóveis são versáteis, as mudanças necessárias para a troca de inquilinos são menores o que reduz o custo para nova locação. Outro ponto é que imóveis mais versáteis normalmente apresentam menor vacância.  

As informações do portifólio do fundo podem ser encontradas no relatório gerencial do fundo no site da B3 (Bolsa brasileira), site do gestor do fundo ou em sites que disponibilizam dados sobre os ativos do mercado financeiro como founds explorer, investidor10, status invest entre outros.

Análise de inquilinos e dos tipos de contratos de locação

Entender quem são os locatários do fundo que pretende investir é algo fundamental. Entender qual o perfil dos inquilinos, entender se são pessoas físicas ou jurídicas e entender se esses inquilinos já estiveram inadimplentes em outros locais são alguns critérios que podem ser bastante uteis na tomada de decisão de investimento.

Se os inquilinos do fundo escolhido forem empresas é necessário entender qual o tamanho da empresa para saber qual o risco de inadimplência. Caso o inquilino seja uma empresa de capital aberto é recomendado analisar os relatórios semestrais para entender a situação financeira da empresa.

Não é recomendável que o fundo esteja exposto a grande concentração a apenas um inquilino, pois isso aumenta o risco de que a inadimplência afete a renda do fundo de maneira muito significativa. Outro problema com a concentração dos inquilinos é que caso um inquilino muito relevante quebre ou não renove o contrato de locação, a vacância aumentará de maneira significativa até que outro inquilino se instale no imóvel, afetando a performance do fundo. 

Outro ponto essencial é entender como funcionam os contratos de locação entre o fundo e os locatários. Saber se os contratos do fundo são típicos ou atípicos te auxiliará nas tomadas de decisões, pois, cada tipo de contrato tem suas nuances e impactam o fundo e o seu portifólio de maneiras diferentes, e consequentemente impactam sua carteira de investimento. Um exemplo importante é o dos fundos de galpões logísticos, onde os imóveis devem ser adaptados para as necessidades do locatário (build to suit), consequentemente é mais difícil a troca de inquilinos devido ao fato que para isso será necessário alterações na estrutura do imóvel. Nesses casos, caso o fundo perca um inquilino leva um tempo até que o novo inquilino consiga se instalar no imóvel, por isso os fundos utilizam os contratos atípicos para se proteger.

As informações sobre os inquilinos e os contratos de locação estão disponíveis nos relatórios gerenciais do fundo.

Análise de perpetuidade

O investidor deve entender que assim como no investimento direto em imóveis, os fundos imobiliários são investimentos geradores de renda de longo prazo. Por conta disso é necessário que o investidor entenda a capacidade do fundo de permanecer apresentando resultados positivos ao investidor ao longo do tempo.

 Para realizar essa avaliação é necessário basicamente entender dois fatores:

O primeiro é compreender o segmento do fundo em que pretende investir, quais as tendencias de longo prazo, vamos usar outra vez os exemplos dos FII’s de Galpões logísticos, existe a tendência mundial de compras pela internet, isso é um ponto importante a se destacar para a perpetuidade os fundos de Galpões logísticos, visto que essas empresas precisam de lugares físicos para guardar o estoque.

E entender o mercado de fundos imobiliários para saber as tendências desse mercado. Por exemplo, existe a tendência de que os fundos mono-ativo e mono-inquilino diminuam ao longo do tempo, visto que esses fundos apresentam o risco de concentração em inquilinos e em imóveis. A tendência é que no longo prazo esses fundos sejam incorporados por outros fundos maiores que possuam um portifólio diversificado, que é o que os investidores procuram no momento.

É importante lembrar que como os outros critérios qualitativos que vimos, as noções de tendência e perpetuidade são subjetivos e podem ser diferentes de avaliador para avaliador.

Critérios Quantitativos

Os indicadores quantitativos dos fundos podem ser encontrados facilmente em sites que distribuem informações sobre ativos financeiros como Status Invest, Investidor10, founds explorer entre outros.

Taxa de vacância

A taxa de vacância é a porcentagem de área não locada de um fundo imobiliário, ou seja, quanto menor for a taxa de vacância significa que menor é a porcentagem de imóveis que não estão gerando renda para o fundo.

Ao analisar a taxa de vacância é necessário entender se essa taxa é momentânea ou se é algo corriqueiro para o fundo estudado. Em alguns casos a alta taxa de vacância pode significar que o portifólio do fundo não é de qualidade o que dificulta para encontrar locatários.

Em outros casos um fundo pode apresentar uma taxa de vacância alta devido a perca de um inquilino relevante para o fundo refletindo no preço das cotas, nesses casos essa taxa de vacância pode ser uma oportunidade de adquirir esse fundo com desconto, visto que ao encontrar outro inquilino para o imóvel o problema tende a se resolver e as cotações tendem a voltar ao preço normal.

Um exemplo prático de como avaliar nesses casos é o seguinte, suponha que um fundo que você vem estudando por algum tempo perca um inquilino relevante e sua vacância aumente, na maioria dos casos quando isso acontece o preço das cotas desse fundo tende a se desvalorizar, porém pelo fato de você já ter estudado, você conhece o potencial do fundo e sabe que o portifólio desse fundo é de qualidade. Portanto esse seria o timing perfeito para a compra visto que as cotas desse fundo estariam sendo negociadas com desconto, aumentando sua margem de segurança e de lucro.

P/VP

O P/VP ou Preço sobre o valor patrimonial é um indicador que deve ser utilizado para analisar se o preço está em linha com o valor patrimonial do fundo.

Fundos com o P/VP menor que 1, estão sendo negociados abaixo do valor patrimonial do fundo. Supondo que o P/VP de um fundo seja 0,5, isso significa que o fundo está sendo negociado pela metade do que realmente vale e que você está comprando cada R$1 do fundo por R$0,50. Nesse caso para que o fundo seja negociado em seu valor justo as cotas deveriam se valorizar pelo menos 50%, permitindo obter esses 50% em lucro sobre a valorização de suas cotas.

Se o P/VP for maior que 1, significa que o fundo está sendo negociado acima do seu valor patrimonial. Por exemplo se um fundo tem um P/VP de 2, isso significa que o fundo está sendo negociado pelo dobro do que a empresa realmente vale e que você está comprando cada R$ 1 do fundo por R$2. Ou seja, para que as cotas voltem ao seu preço normal elas deveriam se desvalorizar 50%, deixando 50% em prejuízo para quem comprou as cotas nesse patamar de preço.

Os fundos com P/VP igual a 1, estão no seu valor justo.

É importante destacar que nenhum indicador deve ser utilizado de maneira isolada, no mercado acontece de alguns bons fundos serem negociados acima do preço justo, porém por serem bons fundos vale apena adquirir esses fundos mesmo que acima. Outros fundos não apresentam bons fundamentos e não é recomendável adquirir mesmo que abaixo do preço justo. Por isso é imprescindível utilizar vários critérios de avaliação antes de tomar a decisão de investimento em algum ativo financeiro.

Liquidez

É importante examinar a liquidez do fundo, ou seja, o volume de negociações diárias das cotas do fundo. Isso é necessário pois caso você deseje comprar mais cotas ou vender suas cotas o tempo para que suas ordens sejam executadas seja o mínimo possível.

Outro ponto que deve ser levado em consideração é que caso precise vender suas cotas com urgência e o fundo não possua liquidez você terá que negociar suas cotas com deságio, aceitando receber menos do que realmente valem para que sua ordem seja executada rapidamente.

Taxa de administração

A taxa de administração é a taxa paga para cobrir os custos administrativos do fundo, visto que o fundo é administrado por profissionais e isso tem custos. É importante saber a taxa de administração cobrada pelo fundo em que pretende investir, pois isso afeta diretamente a performance do fundo.

A taxa de administração não é algo ruim, visto que a gestão profissional é uma das qualidades dos fundos imobiliários, porém deve-se levar em consideração o seguinte, quanto maior a taxa de administração melhor deve ser a administração do fundo e seus resultados para compensar a taxa que está sendo paga.

Dividend yield (DY)

Deixamos por último o indicador mais conhecido por todos que começam a investir em fundos imobiliários. Muitas pessoas quando iniciam os investimentos em fundos imobiliários apenas olham esse indicador pelo fato de mostrar o retorno do fundo por meio do pagamento de proventos.

Primeiro vamos definir o que é dividend yield, esse indicador mostra o quando um fundo ou uma empresa pagou de dividendos/proventos (dividendos ou juros sobre capital próprio para ações, e alugueis para fundos imobiliários) nos últimos 12 meses em relação a sua cotação atual.

O principal erro dos novos investidores e fazer uma lista de fundos imobiliários com o maior DY possível e investir nesses fundos. Isso é um erro por diversos fatores como muitas das vezes o DY pode estar alto apenas porque o fundo perdeu os bons fundamentos e sua cotação desvalorizou-se, como o DY leva em conta o preço das cotas ele tende a aumentar. Porém como o fundo perdeu fundamentos no longo prazo o investidor tende a sofrer com um ativo que não é de qualidade.

Outro possível efeito de escolher fundos com base apenas no Dividend yield é que muitas das vezes o fundo pode estar pagando altos rendimentos pela ação de eventos não recorrentes, como por exemplo renda mínima garantida e quando esses eventos não recorrentes terminarem o DY tende a voltar a patamares normais, em muitos dos casos pode ser que DY caia de maneira significativa.

O ideal é que o DY seja o maior possível desde que o fundo tenha resultados que possibilitem o pagamento dos proventos. Como exemplo podemos levar em conta a seguinte situação, um fundo imobiliário apresenta o dividend yield de 15%, porém para conseguir manter essa média de pagamentos o fundo precisa realizar vendas de imóveis frequentemente, esse DY no longo prazo vai afetar a performance do fundo pelo fato de estar se desfazendo de seus ativos para realizar pagamentos de proventos.

É necessário ter cautela ao analisar o dividend yield, pois esse indicador mostra o que aconteceu no passado e nada impede que o DY do fundo caia ou até aumente no futuro, por esse motivo sempre deve ser analisado junto com outros indicadores qualitativos e quantitativos para que a decisão do investimento seja muito bem fundamentada.

O que são fundos imobiliários de recebíveis imobiliários (Fundos de papéis)

Diferentemente dos fundos imobiliários de tijolos que investem em imóveis físicos, os fundos de recebíveis ou também chamados de fundos de papéis investem em títulos de renda fixa atrelados ao mercado imobiliário, principalmente em Certificados de recebíveis imobiliários (CRI’s).

Os CRI’s são títulos de renda fixa que são isentos de IR para pessoas físicas que rendem juros aos investidores, podendo ser pós-fixados com indexadores como CDI, IPCA ou IGPM ou totalmente pré-fixados com taxa de juros contantes.

Para investir em CRI’s o investidor deve se enquadrar como investidor qualificado (Ter patrimônio superior a R$1M), porém o pequeno investidor pode investir indiretamente em CRI’s via fundos imobiliários de papéis.

Os fundos de papéis funcionam exatamente como os fundos de tijolos, eles são obrigados a distribuir 95% de seus resultados semestrais, porém assim como os fundos de tijolos a maioria deles distribuem os rendimentos mensalmente. Como os ativos dos fundos de papéis normalmente são indexados a Inflação (IPCA ou IGPM) em períodos inflacionários os rendimentos desses fundos tendem a ser maior, o mesmo acontece com ativos indexados ao CDI, pois em períodos inflacionários as taxas de juros tendem a ser maiores consequentemente aumentando os rendimentos pagos.

Os fundos de papeis normalmente são ótimos para se adquirir em momentos em que as taxas de juros e a inflação encontram-se em baixa, pelo fato que nesses momentos os rendimentos tendem a cair e consequentemente as cotas se desvalorizam gerando desconto, aumentando a sua margem de segurança, e quando as taxas de juros e a inflação sobem esses fundos tendem a se valorizar pelo aumento no pagamento de rendimentos, aumentando a sua rentabilidade e a proteção da sua carteia contra a inflação.

Como analisar um fundo de recebíveis imobiliários

Ao analisar fundos de recebíveis imobiliários é necessário estar atento a algumas peculiaridades, porém a lógica de avaliação é a mesma aplicada em fundos de tijolos.

Qualidade do gestor

Um ponto em comum entre os fundos de papeis e tijolos é a análise do gestor que deve ser criteriosamente feita, analisando o desempenho do fundo e trabalhos anteriores.

Outro ponto importante é que o gestor de fundos de papéis além de entender sobre o mercado imobiliário é necessário ter alguma expertise sobre o mercado de renda fixa. Pois é o segmento que os fundos de papeis geralmente investem.  A expertise em renda fixa é importante devido ao fato de que os investimentos nesse segmento podem apresentar prejuízo assim como a renda variável.

Vale ressaltar que a diversificação entre gestores e a transparência na apresentação de dados seguem a mesma logica dos fundos de tijolos.

Qualidade do portifólio

Como o portifólio de fundos de recebíveis é completamente diferente de imóveis físicos é importante saber avaliar da melhor forma possível.

O primeiro ponto a ser avaliado é a validade dos contratos dos contratos, contratos com validade maior deixam o fundo com uma previsibilidade de renda. Caso o fundo tenha muitos contratos a vencer é possível esperar que haja possíveis variações na renda.

Outro ponto importante é analisar os indexadores dos contratos dos ativos (CDI, IPCA ou IGPM) nos casos de contratos pós-fixados e entender qual a taxa de juros aplicada em casos de pré-fixados, entender como funciona o rendimento de cada contrato possibilitará fazer projeções sobre os rendimentos do fundo no longo prazo.

Saber quais as garantias de cada CRI caso o emissor fique inadimplente com o pagamento também é muito importante, geralmente as garantias são os próprios imóveis. É importante saber quanto tempo leva para que as garantias sejam executadas.

E por fim, mas não menos importante, entender quem são os emissores dos CRI’s e se essas instituições já tiveram problemas com outros CRI’s. Existem agências classificadoras de risco que avaliam empresas/Bancos e até países segundo sua capacidade de pagamento (S&P, Fitch e Moody’s), uma boa dica é sempre consultar essas agências para entender melhor a situação dos emissores.

Essas informações você encontra no relatório gerencial mensal do fundo.

P/VP

O ideal no caso dos fundos de papeis é sempre comprar as cotas abaixo do seu valor patrimonial (<1), o potencial de valorização dos fundos de papeis é menor que outros ativos.

A compra desses fundos com deságio é uma medida de segurança para sua carteira, visto que o fundo aplica basicamente em dívidas e pode acontecer de algum dos devedores ficarem inadimplentes e com isso as cotas desvalorizarem, e nesses casos quanto menor for o seu preço médio de compra menor serão seus prejuízos. E caso o fundo se valorize, os ganhos sobre a valorização são maiores para investidores que conseguiram comprar suas cotas abaixo do valor patrimonial.

Dividend yield (DY)

 Como as cotas dos fundos de papeis tendem a não se valorizar muito no longo prazo, os rendimentos dos fundos de papeis tendem a ser por meio do pagamento de proventos mensais.

O investidor deve procurar fundos com bom dividend yield, porém existe um pequeno adendo, caso o DY de um fundo esteja muito superior a outros fundos, pode significar que o fundo passou por uma grande desvalorização por algum evento que ocorreu e antes de comprar é necessária uma analise mais apurada. Outra situação é caso o dividend yield esteja muito abaixo dos demais, significa que o fundo passou por uma forte valorização e pode estar acima do seu preço justo, não justificando a compra.

O dividend yield dos fundos de papéis tendem a variar conforme as taxas de juros e os índices inflacionários, por isso é importante entender como esses fatores impactam os fundos imobiliários e com isso conseguir aproveitar as oportunidades que aparecem ao longo do tempo.

O que são fundos de fundos (FOF’s)

Os fundos de fundos como o próprio nome já diz, são aqueles fundos imobiliários que utilizam seu capital para investir em outros FII’s. O principal diferencial é a diversificação, visto que comprar cotas de um FOF significa comprar cotas de diversos outros fundos que compõem o seu portifólio. Porém é necessário ficar atento as desvantagens como:

• Como o portifólio de um FOF é composto por vários fundos imobiliários, você pode acabar aquirindo fundos que não gostaria de investir.
• As taxas de administração são cobradas em cascata, porque cada fundo que compõe o portifólio desconta as suas taxas antes de distribuir os proventos para o FOF, e em seguida FOF desconta as suas taxas de administração, antes de distribuir os proventos de fato para os investidores.
• Quem administra o FOF é o gestor, e os investidores não tem influência nas decisões de compra ou vendas de fundos, ou seja, o gestor pode decidir vender um fundo que o investidor acha que é bom ou comprar um que o investidor acha que não vale a pena.

Como já dito, os fundos de fundos são uma alternativa para a diversificação de carteira. É recomendável para investidores que ainda não tem muito patrimônio para diversificar o seu portifólio, pois ao comprar uma cota de um FOF o investidor está adquirindo diversos outros fundos que não conseguiria adquirir separadamente devido à falta de capital.

Outro ponto importante é que ao adquirir um FOF você está trazendo a gestão profissional ao seu portifólio, visto que um gestor de um grande fundo relativamente maior potencial para conseguir aproveitar melhores oportunidades. Note que ao adquirir um fundo de fundos você está delegando uma parte do gerenciamento de sua carteira de fundos imobiliários.   

Agora vamos falar um pouco de alguns pontos que devem ser levados em consideração ao adquirir um fundo de fundos.

Capacidade do gestor

O primeiro ponto é a capacidade do gestor, como dito anteriormente ao adquirir uma cota de um fundo de fundos você está delegando uma parte da administração de sua carteira. Isso pode ser um ponto positivo, pois você terá mais tempo para dedicar a aumentar sua renda e os seus aportes.

Um dos pontos a serem analisados é o histórico do gestor (track record), pois assim pode se ter uma percepção da capacidade do gestor.

Assim como nos outros casos é importante também considerar a forma como o gestor disponibiliza os dados do fundo, visto que o pequeno investidor não consegue acesso ao gestor, limitando suas avaliações aos dados disponibilizados.

Lembre-se que a análise do gestor deve ser criteriosamente feita, visto que o gestor de forma indireta está administrando seu capital. Caso o gestor realize boas negociações o seu patrimônio cresce, porém se essas negociações são ruins seu patrimônio diminui consideravelmente.

Replicabilidade de carteira

Um dos passos importantes ao analisar um FOF é se a carteira de investimentos é replicável, ou seja, se eu consigo adquirir cada fundo separadamente. Pois existem alguns fundos bem específicos que não são listados na B3, que apenas poucos investidores ou companhias tem acesso.

Caso o portifólio do fundo não seja replicável, o investidor deve analisar esses fundos e caso os resultados forem satisfatórios e o investidor deseje ter acesso a esses fundos, o FOF pode fazer sentido.

Caso o portifólio seja replicável, o investidor deve analisar se vale mais apena comprar os fundos separadamente ou comprar cotas do FOF.

Analise de portifólio

O investidor deve realizar a análise de cada fundo que compõe a carteira do FOF antes de realizar o investimento, pois como já foi dito, ao comprar uma cota de um fundo de fundos o investidor está comprando todos os fundos que compõem seu portifólio.

P/VP

O investidor deve adquirir cotas de FOF’s abaixo do seu valor patrimonial, pois quando negociado acima (P/VP > 1) indica que é melhor comprar cada fundo separadamente. Quando negociado abaixo do seu Valor patrimonial (P/VP < 1), significa que comprar as cotas do FOF vale mais apena que comprar os fundos que o compõe.

Taxa de administração

Como já dito é importante que a taxa de administração do FOF seja baixa, pois como o portifólio é composto por outros fundos imobiliários e cada um desses fundos possui suas próprias taxas de administração. Esses fundos antes de repassar os proventos ao FOF descontam suas taxas de administração, e antes repassar todos os rendimentos recebidos dos fundos para os cotistas é descontado a taxa administrativa do FOF gerando um efeito Cascata e afetando os rendimentos.  Caso a taxa de administração do FOF seja muito alta e preferível adquirir os fundos separadamente para maximizar os proventos recebidos.

Todos esses pontos devem ser levados em consideração antes de realizar o investimento em fundos de fundos, pois quando mal avaliado o investidor pode estar apenas afetando seu rendimento, que poderia ser maior apenas replicando a carteira do fundo de fundos escolhido.

Conhecendo o Índice de Fundos imobiliários (IFIX)

O IFIX é o índice que mede o desempenho dos fundos imobiliários. O índice de fundos imobiliários é composto por uma carteira teórica de ativos elaborada com alguns critérios pré-estabelecidos.

O índice indica o desempenho total dos fundos imobiliários, ou seja, é levado em conta tanto a valorização das cotas dos fundos quanto a quantidade distribuída de proventos. Para saber quais os fundos que compõem o IFIX, basta procurar no site da B3, esses dados são públicos.

É possível que o investidor invista nessa carteira teórica dos fundos imobiliários através de um ETF de fundos imobiliários com o código XFIX11 (TREND ETF IFIX), que é administrado pela gerido pela XP Vista Asset Management.

Qual o papel dos fundos imobiliários em sua carteira de investimentos

Como os fundos imobiliários não possuem o mesmo potencial de valorização das ações ou outros investimentos mais convexos, o principal papel dos fundos imobiliários em uma carteira de investimentos é a geração de fluxo de caixa. Ou seja, na maioria das vezes você não conseguirá obter ganho de capital proveniente da valorização das cotas (exceto em ocasiões extraordinárias em que os fundos imobiliários se desvalorizam bastante).

Porém a renda mensal proveniente dos FII’s auxilia o investidor em diversos aspectos como aumentar as cotas de fundos imobiliários em carteira, aumentando assim a renda passiva nos meses seguintes.

O fluxo de caixa proveniente dos fundos imobiliários auxilia no rebalanceamento de carteira, pois o investidor pode comprar outros ativos seguindo sua estratégia de investimento.

Os rendimentos dos FII’s também podem ser utilizados para aproveitar oportunidades que aparecem e que precisam de capital para serem aproveitadas, tanto no mercado financeiro como fora dele.

Por último mas não menos importante, a renda proveniente dos fundos imobiliários pode servir como um complemento de renda para o investidor ou até mesmo se tornar sua renda principal (Lembrando que uma parte sempre deve ser reinvestida para a correção da inflação).